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長期以來日本REIPON影片，回報率高、租金穩定、租期長久、租金升幅穩健的特點讓寫字樓成為投資者的“香餑餑”。可最近，在武漢某房屋中介工作幾年的小董開始將業務重心轉移到帶客戶看寫字樓，盡管業務重心有所轉移，但是小董的業務量卻沒有多大起色。他感慨：現在的寫字樓越建越多，但是市場需求并不旺盛，寫字樓市場正面臨著“過剩”的趨勢。在這樣的“危機”面前，寫字樓開發商、運營商如何突圍？明源地產研究院副院長劉策認為：“隨著空置率的上升，硬件設施差距不大的情況下，以服務配套為代表的軟實力恐將成寫字樓市場博弈重頭戲。”現狀庫存量大供應過剩9月5日，長江商報記者來到位于光谷的某寫字樓，敞亮的大廳顯得非常安靜，除了幾個銷售人員，幾乎沒有一位客戶。“是樓盤賣光了嗎？”面對記者的疑惑，銷售人員搖了搖頭。“寫字樓空置快一年了，一直租不出去。”位于武昌區中心市區的某寫字樓張老板最近也很鬧心，“房租一降再降還是租不出去，實在不行，我就打算改成快捷酒店了。”記者進一步探訪這家寫字樓。據工作人員介紹，這里有兩座公寓樓，屬于商住兩用，但入住的沒有幾家。在A座，記者看到有不少樓層在裝修，門上都貼有出租信息。據該樓盤的銷售顧問介紹，今年的租售情況不是很好，現在這里還有房源。據2016年二季度武漢寫字樓市場報告數據顯示：截至第二季度末，武漢核心商務區甲級寫字樓市場總存量為110.7萬平方米。今年下半年，計劃有27.9萬平方米甲級寫字樓交付使用，屆時武漢甲級寫字樓市場總存量將升至138.6萬平方米。當前武漢甲級寫字樓市場已進入供應井噴期，但整體需求難以提振，市場吸納力下降。武漢2016年上半年寫字樓吸納量僅9萬平方米，低于2015年同期吸納量，而未來三年武漢將迎來優質辦公樓供應高峰，年均新增供應接近80萬平方米。業內認為，供應井噴帶來激烈的市場競爭，辦公樓市場將面臨新一輪洗牌，優質項目和劣質項目市場表現將趨兩極化。各項目間競爭加劇在所難免。因此，辦公樓市場短時間內租金承壓的狀況將繼續延續，而市場整體空置率將上升。原因硬件同質化加劇營銷模式偏單一曾經，高端寫字樓是各大企業爭相進入的“門面擔當”，如今，為何卻被“剩下了”？對此，明源地產研究院副院長劉策向長江商報記者表示：“寫字樓市場供應量過快上升，可需求量不升反降是寫字樓出現高閑置率的根源所在。”“高檔寫字樓的過多過快增長，導致沒有切合中、小型企業的市場需求。從2011年開始，不少地產商都將目光投向了寫字樓、商鋪，一時間商業地產成了投資熱點。”他進一步解釋道。地段是衡量一幢寫字樓價值的重要指標，是否位于城市中心區域，這決定了寫字樓物業的檔次。由此也帶來了寫字樓一個銷售困局，即產品的同質化現象嚴重。很多寫字樓處于同一地段，區位優勢相同、交通配套共享、產品類型相近。除了市場和產品本身，寫字樓的另一困局當屬當前的營銷模式。在投資方面，大多數投資客傾向商鋪，部分寫字樓交房后的出租率和投資回報率低，更是嚴重影響了寫字樓投資客的投資信心。在營銷模式上，當下寫字樓被強調最多的是投資回報率，這也似乎成了寫字樓出售的必殺絕技，但事實并非如此。樓市經濟評論家陳寶存去年8月在分析昆明樓市時曾表達了這樣的觀點：在寫字樓市場將面臨商務辦公需求消化的持續穩定與新增體量持續飆升的雙向影響。面對現在的市場環境，由資深開發商開發管理并只用于租賃的超甲寫字樓也許會成為市場的寵兒。但事實上，當下寫字樓項目的定位出現了偏差，大多開發商都只考慮到投資客，而忽略了寫字樓產品最終使用者的真正需求。寫字樓租金高、服務水平不高的現狀，也使不少中小企業選擇了“住宅辦公”的方式。記者在調查中得知，很多企業對租用的寫字間的配套設施不滿意。這其中反映最多的是寫字樓無餐廳、電梯慢、停車位少、物業差等問題。對策爭奪客戶靠拼軟性服務毫無疑問，基于市場的供需關系，寫字樓市場競爭相當激烈，為了爭奪客戶，市場早已從單純的拼硬件到拼服務，拼給業主帶來的感受與體驗。在仲量聯行最新發布的《房地產投資的下一個高增值市場》報告中指出，近年來，雖然國內的寫字樓市場由于供求不均，導致部分區域板塊出現階段性供過于求的現象，但寫字樓資產價值存在20%30%的相對低估。這意味著，未來優質產品其實將有更大的資產增值空間，值得被高度關注。事實上，在武漢，依托中國光谷，來自于IT及高新產業的需求將逐步在市場上得到釋放。同時，LEED認證寫字樓在租金溢價水平方面表現搶眼。世邦魏理仕華中區顧問及交易服務辦公樓市董事付麗8月初曾向媒體表示：“目前武漢優質寫字樓租賃市場仍然保持活躍態勢，金融業與專業服務板塊的租戶均表現積極，促成大量新租和搬遷成交。‘營改增’帶來的影響將逐步顯現。在大樓硬件條件逐步成熟之后，軟性服務的比拼將是未來各家爭奪客戶資源的新方向。”隨著寫字樓的使用目的由單純的辦公場所轉變為為企業提供服務的場所。市面上寫字樓的“硬件設施”在不斷地突破，但為了不斷滿足商務人士的需求，寫字樓本身的“軟實力”也需要與時俱進，不斷提供服務標準，使之與硬件標準相匹配。劉策認為：“隨著空置率的上升，硬件設施差距不大的情況下，以服務配套為代表的軟實力恐將成寫字樓市場博弈重頭戲。”此外，在“商改住”出來，被看成“救市”良藥后，有業內人士開始提出，樓市信貸政策一直更傾向于住宅領域，商業、辦公領域多年來卻未有大變化。建議可以適當調低商業、辦公物業首付比例、放寬貸款年限、參照住宅政策，進一步降低庫存商業、辦公物業的稅費等。正文已結束，您可以按alt+4進行評論

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