衛浴設備

文章来源：http://www.traveldaily.cn/article/118086

傳統商業空間的業態分類已經被模糊，誰先解決好跨界與融合，將每一寸空間的功能復合化，價值最大化，誰就能在后面的競爭中擁有制高點。如果你的酒店位于一線城市的核心地段，恭喜你，你的好日子可能到頭了。位于核心商圈的酒店不僅要面對同行的RevPAR對比和點評分競爭，還要具備在物業持有人的坪效算盤上立于不敗之地的能力。那些占據最佳location，自認為經營還不錯的酒店職業經理人，是時候該清醒一下了。這個世界唯一不變的是變化。這句話用在一線城市酒店業正在經歷的變身上再合適不過。自去年開始，地處北京、上海核心地段的酒店就頻傳變身寫字樓的聲音，且大多都是來自赫赫有名的酒店集團管理的高星酒店。一邊是日漸萎縮的RevPAR，一邊是同地段恒穩拉升的寫字樓租金，這樣的傾斜讓物業持有方不存在一點兒選擇障礙癥。上海靜安CitiGO酒店不過更多酒店的老改新也在同步發生著，有些數據還很驚人。在開業半年后，華住旗下的輕奢品牌-上海靜安CitiGO酒店被曝日坪效達到了24元，放在高星酒店中簡直就是天文數字。出色的投資回報率落實到經營環節就是優異的坪效，這是物業持有方更愿意衡量空間經營狀況的一個重要指標。坪效原本是用來衡量商場經營狀況的指標，如今被酒店業頻繁使用，實則是酒店業從傳統賣床位向更宏大的空間運營上的思維轉變。RevPAR是指每間可供出租的客房產生的平均實際營業收入，坪效則是指每坪面積可以產出的營業額；二者的區別在于，前者默認酒店的收入來自客房，后者則將酒店內每一寸的面積都視為可以產生收入的空間。當網易嚴選的線下體驗店開進了上海亞朵酒店的大堂，當北京潮范兒十足的健身房在新國貿飯店中占用了兩個整層的面積，當三里屯CHAO用CHAOClubhouse扛起了城市會客廳的大旗，我們發現，這些在當下活得有聲有色的酒店或個性張揚或低調奢華，資方不同人群各異，唯一的共同點在于，誰都沒把自己僅僅當成一家酒店。江湖險惡，當你的競爭對手一下子從對面的酒店同仁變成了全類別固定資產運營商的時候，酒店的從業者既要操著賣房間的心，又要替物業持有人盤算著非此即彼的可能性，可謂前路漫漫不可測。本期深度調查，我們通過北京市場的幾宗酒店變身案例來看看那些正在消亡的、正在崛起的酒店們，在這個看坪效的時代，酒店如何活下去以及活得更好。出局的金融街洲際酒店在酒店運營不理想的初期，經營團隊和物業持有方的態度是一致的，所有的經營活動要圍繞多賣房、賣上價為核心，提升入住率，拉高RevPAR；當這種不理想變成一種常態，物業方的態度就會發生微妙的轉變了。對于經營方來說酒店就是全部，對于物業方而言酒店只是空間運營的用途之一；如果有其他業態帶來的投資回報率高于酒店，物業方會毫不猶豫地轉投其他。金融街洲際酒店將于今年年底徹底轉型金融街洲際酒店就是其中一例。金融街洲際酒店于2005年5月開業，是洲際集團在北京的首家五星酒店，也是金融街上的第一家五星酒店，一年后威斯汀和麗思卡爾頓先后進入，形成了金融街三足鼎立的五星酒店格局。就在十年合同到期之時，威斯汀和麗思卡爾頓分別與業主方進行了續約，洲際卻與業主方首創置業漸行漸遠，在經歷了一年的談判后將于今年底正式轉型成寫字樓，以金融街國際中心重新面世。經營不善是導致金融街洲際酒店出局的主要原因。從首創置業2016年披露的年報中可以看到，在金融街洲際酒店這一項聯營業務中，占收益率34%的首創確認的累計投資損失是五千萬，因受限于其他關聯方數據的取得，保守估計截至2016年年底金融街洲際酒店累計虧損至少在1.5個億以上。貓途鷹上旅行者關于金融街酒店的排名其結果就是不容樂觀的消費者評價。在貓途鷹官網的旅行者排名上，金融街洲際酒店在北京酒店排名中僅為113名，同在金融街麗思卡爾頓酒店和金融街威斯汀大飯店的排名分列13名和18名。城市黃金地段的高星酒店從來都不是一個單純賣客房的地方，從前在酒店進行商務洽談是頭頂光環的表現，現在企業選擇酒店進行商展年會產品發布已經是常態品宣渠道。金融街3大五星酒店會議室情況比較我們比較了這3家酒店提供的會議場所，發現洲際的會議面積遠遠低于另外兩家；在這樣一個一行三會、金融重企云集的地方，大型會議空間的缺失確實是硬傷一件；相比之下，在2017年福布斯旅游指南公布的全球星級評選名單中，北京兩個五星級酒店席位之一的金融街麗思卡爾頓就是作為豪華商務會議酒店入選的。建筑面積大、相關設施使用率低是造成高星酒店坪效低的主要原因，同等級酒店客房的收入相差無幾，會議和餐飲就成了利潤提升的重要發力點。以上海靜安香格里拉大酒店的夏宮為例，2015年營收7500萬元，上座率107%，是上海60多家五星級酒店中最具代表性的成功案例。上海靜安香格里拉大酒店夏宮酒店的餐飲部分有三高導致三低之說，即高價位、高毛利、高人工導致了低上座率、低營收和低利潤。夏宮的成功在于不同價位的合理分區，280個餐位分為4區，人均消費從100到500都有，滿足了食客不同的需求。而與社會餐飲品牌的聯手也在成為酒店打造特色餐飲的途徑之一。杭州黃龍飯店將2000平奢侈品賣場改造成為餐飲部，引進當紅餐飲品牌外婆家，聯手開出高端的「宴西湖」與龍蝦店「你別走」；廣州W酒店宴遇餐廳與廣州潮牌餐飲祿鼎記各出3款招牌菜品在對方的餐廳售賣進行聯合營銷。以上。并未脫離傳統酒店收入的組合拳-客房+會議+餐飲，但在同等客房收入的情況下，會議餐飲做出了亮點，坪效就會顯著提高。意料之外的新國貿飯店和逐漸脫離酒店范疇的三里屯CHAO并非所有在坪效上跑不贏寫字樓的酒店都需要推倒重來變身寫字樓，拉高酒店坪效的小能手也并不是只有餐會這兩樣，結合地段特點和消費人群特征有重點的打造功能復合式酒店有些時候是出于戰略布局的考慮，財務數字并不是全部。當新國貿飯店落戶國貿3寫字樓B座的時候，很多人不甚理解為何高大上的國貿開了一間如此年輕潮系的酒店。在它之前，國貿中心已經擁有了中國大飯店及國貿大酒店兩家五星酒店提供的近千間客房，且國貿3寫字樓以30/㎡的日租傲視整個CBD，這樣的帳面不算自清。然而，新國貿飯店的野心在于擴大消費面，虜獲千禧一代的心。傳統的五星酒店在他們眼里已經打上了父輩的標簽，他們期待更奇思妙想的獵奇體驗，更精品化的酒店之旅。換句話說，國貿中心更大的野心在于既要維持自己高大上的形象、繼續賺取oldmoney，也要在潮流時尚市場中分得一杯羹，也算是老成持重的酒店集團在如火如荼的精品酒店市場中的一次試水。新國貿飯店煉工場22層的新國貿飯店除了7-22層的客房之外，1-5層的任何設施都可以獨立于酒店存在，完全open化，完全接地氣，甚至完全的三里屯范兒。1層是CBD區域唯一有現釀啤酒的餐廳，人均消費100元；2層是輻射周邊辦公人群的全日制自助餐廳，爆品是煎餅果子和紅燒豬蹄，午餐128晚餐168的價位放之CBD可謂是平價的員工食堂；3層是打破常規會議中心模式的聯合工作空間，既有會議室，也有獨立工位，往來的商務旅客有了更舒服的辦公空間，創業型的小公司也能在大國貿擁有自己的一席之地；4-5層是面積3500平、7X24小時開放的健身中心，不再是作為酒店的附屬品存在，在知乎上已然成為北京有哪些值得推薦的健身房的備選之一。新國貿飯店所在店國貿大廈B座一座全功能寫字樓的B座和一座配搭了錯位客群的酒店+寫字樓的B座，前者或可拉升租金收入，后者卻給國貿中心帶來了更多的可能性和變化，新國貿飯店的價值于國貿中心，遠非財務數字那樣簡單。三里屯CHAO在空間運營方面走得更遠。三里屯CHAO這樣一間在三星酒店基礎上改建而成的精品體驗式酒店，除了擁有傳統的餐廳和會議室之外，書房、酒窖、劇場、禮堂等充滿藝術氣質的空間任意一個拿出來都能自成獨立的生態圈運轉，在三里屯這樣的時尚薈聚地鏈接出一群志趣相投的人群；繳納年費的會員體系更是強化了這些空間的獨立性，CHAOClubhouse里發生的活動涵蓋商務、文化、藝術、設計、品質生活等各方面，會員可選擇加入，實現CHAO所期待的、圈層之間的探索、創造與分享。CHAO亞運村Workclub除了三里屯CHAO，CHAO在亞運村和望京都有實體空間運營。在北京新晉崛起的辦公商圈新秀中，CHAO將亞運村智選假日酒店的6層改造成為擁有500個工位的聯合辦公空間CHAOWorkclub，同時配有健身房、舞蹈室、錄音棚、攝影棚甚至印刷社以突出藝術孵化器的定位；在擁有798、恒通產業園等文化創意產業聚集地的望京，CHAOSpace提供了休閑聚會娛樂體驗的空間。空間本無界，功能更可跨界。根據地段屬性安排空間布局，就擁有了與物業持有人一致的思考緯度。從0到1結論對于酒店的經營者而言，用RevPAR來評估自己的時代已經過去，超越酒店的屬性去看待自身空間的價值潛力，可以讓經營團隊在面對激烈的物業競爭和不斷走高的業主預期中更顯從容。新國貿飯店三五堂投資人的賬本是不會說謊的，無論是金融街洲際酒店的黯然離場還是新國貿飯店的高調開幕都在告訴我們一個事實，傳統的五星酒店在與高端精品酒店的PK中已經顯得有些力不從心，沒有哪種商業模式可以一成不變地成功下去，唯一不變的是變化。無論是寫字樓、酒店還是商場，傳統商業空間的業態分類已經被模糊，誰先解決好跨界與融合，將每一寸空間的功能復合化，價值最大化，誰就能在后面的競爭中擁有制高點。

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